به گزارش صدای بورس، بازار مسکن همیشه یکی از کم ریسک‌ترین بازارهای سرمایه‌گذاری در ایران بوده است. با نگاهی به آمارهای ۴۰سال گذشته این بازار شاهد هستیم که قیمت مسکن دائماً در بازه‌های زمانی مشخص در حال رشد بوده و روند صعودی به خود گرفته است و به این خاطر این بازار را می‌توان جزو یکی از کم ریسک ترین بازارهای سرمایه‌گذاری نام برد. همچنین به دلیل ثبات قیمتی که دارد می‌تواند به عنوان بازاری برای سرمایه‌گذاری کم ریسک و حتی بدون ریسک تبدیل شود. در ادامه می‌توان اینگونه گفت عوامل زیادی هستند که بر روی قیمت مسکن تأثیر دارند، اما نکته مهم درباره این عوامل تأثیرگذاری پله‌ای آن‌ها ست.
درواقع این بازار در مقایسه با سایر بازارهای سرمایه کمی دیرتر تحت تأثیر عوامل مختلف قرار می‌گیرد و رشد می‌کند. در شش ماهه نخست سال جاری بازار مسکن در رکود کامل بود. بازدهی بازارهای مالی و سرمایه‌ای در نیمه نخست امسال بسیار کم بود و حتی برخی از بازارها بازدهی منفی ثبت کردند. اما در این میان بازدهی مسکن بیشتر از همه بازارها بود. بازدهی مسکن نرخ ۱۵.۵درصدی را ثبت کرد. سال گذشته نوسانات نرخ ارز تاثیر بالایی بر قیمت مسکن داشت و هر رشدی در بازار ارز، بلافاصله بر بازار مسکن اثر افزایشی می‌گذاشت.
بنابراین تعداد زیادی از افراد علاقه دارند سرمایه خود را (هرچند اندک) در این بازار سرمایه‌گذاری کنند اما افزایش قیمت ملک به ویژه در سال‌های اخیر، به نحوی بوده که امکان سرمایه‌گذاری در مسکن برای اقشار مختلف جامعه بسیار سخت و دست نیافتنی شده است. در چنین شرایطی، صندوق املاک و مستغلات بهترین گزینه برای سرمایه‌گذاران است. در سال‌های اخیر روش‌های جدیدی برای سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات به وجود آمده است اما بین مردم شناخته شده نیستند، مانند: صندوق سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات، خرید متری مسکن در بازار سرمایه، صندوق زمین و ساختمان و خرید خانه متری.
صندوق‌های املاک و مستغلات (Real Estate Investment Trust) که با نام REIT خطاب می‌شوند، یکی از ابزارهای کارآمد سرمایه‌گذاری به شمار می‌روند و در کشورهای مختلف مانند آمریکا، انگلیس، هند و سنگاپور با استقبال سرمایه‌گذاران روبه‌رو شده‌اند. اخیرا این صندوق‌ها به بازارسرمایه ایران معرفی شده‌اند. شمار زیادی از کارشناسان بازار بورس معتقدند که این صندوق‌ها ظرفیت بالقوه بالایی دارند و به زودی جایگاه خوبی در بازار بورس کشور پیدا می‌کنند.
الگوی اصلی این صندوق‌ها مشابه سایر صندوق‌های سرمایه‌گذاری است. به عبارت بهتر این صندوق‌ها، سرمایه افراد مختلف را جمع‌آوری و از سرمایه تجمیع‌شده برای خرید املاک گوناگون استفاده می‌کنند. به این ترتیب، سرمایه‌گذاران از سود بازار مسکن بهره‌مند می‌شوند. این در حالی است که هیچ دخالتی در فرآیند خرید و فروش املاک مذکور ندارند. به همین علت، علاوه بر افراد با سرمایه‌های کوچک، بسیاری از سرمایه‌گذاران بزرگ که قادر به خرید املاک هستند اما وقت کافی برای خرید و فروش آن‌ها را ندارند هم، می‌توانند از مزایای این صندوق‌ها استفاده و در وقت خود صرفه‌جویی کنند. همچنین مدیران این صندوق‌ها، تلاش می‌کنند با اجاره دادن بعضی از املاک خریداری‌شده، سود سرمایه‌گذاران را افزایش دهند. به عبارت بهتر، سود صندوق از دو منبع (افزایش نرخ مسکن و اجاره بعضی واحدها) تامین می‌شود.
بازدهی صندوق املاک و مستغلات
طبق قانون، صندوق‌های املاک و مستغلات باید حداقل ۷۰درصد از دارایی خود را به خرید، فروش و اجاره املاک اختصاص دهند و ۳۰درصد باقی‌مانده را در سایر ابزارهای سرمایه‌گذاری مانند صندوق‌های درآمد ثابت، سپرده‌های بانکی، اوراق رهنی و… سرمایه‌گذاری کنند. به همین علت، بازدهی صندوق املاک و مستغلات تقریبا مشابه (حتی بالاتر از) بازدهی بازار مسکن است. همچنین بازدهی این صندوق‌ها به عوامل متعددی مانند: روند بازار مسکن، شرایط اقتصادی جامعه، اجاره بهای املاک و… وابسته است. با این حال این صندوق‌ها در حالت کلی سود قابل قبولی دارند.
مزایای صندوق املاک و مستغلات
سرمایه‌گذاری در صندوق‌های املاک ومستغلات مزایای زیادی برای سرمایه‌گذاران به همراه دارد. بعضی از مهم‌ترین مزایای این صندوق‌ها به ترتیب زیر هستند: متنوع‌سازی پرتفوی، کاهش هزینه‌ها، بازدهی بالا و ریسک پایین، سرمایه اولیه کم، شفافیت معاملات. صندوق‌های املاک و مستغلات تحت نظر سازمان بورس و اوراق بهادار تاسیس می‌شوند و تابع قوانین این سازمان هستند. به همین دلیل این صندوق‌ها باید عملکرد خود را به صورت منظم در دسترس سازمان بورس و عموم مردم قرار دهند.
نحوه ارزش گذاری املاک صندوق REIT
ارزش‌گذاری املاکی که تحت مالکیت صندوق‌های املاک و مستغلات (REIT)هستند، توسط یک هیات کارشناسی انجام می‌شود. این هیات شامل: کارشناسان رسمی دادگستری یا مرکز وکلا، کارشناسان رسمی و مشاوران قوه قضائیه است. صندوق املاک و مستغلات یکی از صندوق‌هایی است که به تازگی به بازار بورس معرفی شده است. تقریبا ۷۰درصد دارایی این صندوق به خرید، فروش و اجاره املاکی با کاربری‌های گوناگون اختصاص داده می‌شود. این صندوق، ریسک کم و بازدهی بالایی دارد.
سومین صندوق املاک و مستغلات امین شهر با نماد امین شهر در اواخر آذرماه پذیره نویسی شد که از ۸۴۵ میلیون واحد، ۳۵۲ میلیون پذیره نویسی شد. در حال حاضر این نماد بسته است و تا یک الی دو ماه آینده بازگشایی و بعد قابل معامله می‌شود. همچنین مدیر این صندوق مشاور سرمایه‌گذاری امین نیکان آفاق است.
روش نوین سرمایه‌گذاری
هوشنگ فروغمند اعرابی، استاد دانشگاه و پژوهشگر حوزه مسکن با بیان اینکه یک مصوبه در کمیسیون اقتصادی دولت چند ماه گذشته تصویب شد، گفت: پیرو این مصوبه سازمان بورس این اجازه را صادر کرد که برای صندوق‌های املاک و مستغلات که در جهان نیز وجود دارند، مجوز صادر شود و اولین صندوق امین شهر یکم است که پذیره نویسی آن انجام شد و در روزهای گذشته شاهد بودیم که ۲۰ درصد واحدهای سرمایه‌گذاری در بازار عرضه شده خریداری شد.
وی افزود: این ابزاری است که در جهان و به ویژه در آمریکا بسیار مرسوم است اما در کشور ما تا به حال وجود نداشته و با مصوبه مذکور توانستیم آن را به ابزارهای نوین مالی بیاوریم که به عنوان یکی از روش‌های نوین سرمایه‌گذاری و به ویژه کمک کننده به بازار سرمایه است، اما نکات بسیاری وجود دارد. در ابتدا اینکه ریت‌ها انواع مختلفی دارند به این معنی که انواع املاک مسکونی، غیرمسکونی، هتل، مراکز خرید، صنعتی و غیره را شامل می‌شوند و به دو روش سودرسانی می‌کنند، در ابتدا اینکه حاصل از اجاره املاکی است که صندوق به پشتوانه آن تشکیل می‌شود، اجاره و بهره‌وری که املاک دارد، و در ثانی خود قیمت املاکی است که افزایش پیدا می‌کند.
وی ادامه داد: هر دوی این موارد باعث بازدهی می‌شود، در امین شهر یکم با اختیار معامله و اوراق تبعی ۲۲ درصد سود تضمینی در نظر گرفته شده است، این راهکار وجود دارد که ریسک خریدار را هم کم کنند و در واقع یک آپشن اضافه شده است که در آن قابلیت خرید و کاهش ریسک را به وجود بیاورند. اهمیت این موضوع در آنجاست که به هر حال زمانی که این صندوق‌ها وارد بورس می‌شوند از ریسک بالا و پایین شدن بازار هم در امان نخواهند ماند و باید بدانیم هر آن چیزی که در بازار سرمایه است و ریسک‌های کلی بازار سرمایه، حتی اگر از منظر بنیادی هم کفایت کافی را داشته باشد و روند سودسازی آن مثبت باشد، این اتفاق رخ می‌دهد که نوسانات بازار سرمایه و ریسک‌های سیستماتیک و غیر سیستماتیک در بازار به وجود بیاید که آن را هم در خود صندوق و هم در سهام شاهد هستیم. و خود آن هم می‌تواند کمک کننده به بازار مسکن و املاک و مستغلات باشد، البته شروط و به طور کلی طرفدارانی دارد که این موضوع را قبول دارند که باید بازار را بازاری کامل و واقعی کنیم و ریسک را وارد این بازار کنیم چرا که بازاری که در حال حاضر وجود دارد، شرایط یک بازار آزاد و کامل را ندارد.
فروغمند اعرابی عنوان کرد: به دلیل اینکه بازاری که وجود دارد بسیار محدود است و املاک بسیار کمی در بازار ملک و مسکن فروش می‌رود و به ویژه در سال‌های اخیر شاهد بودیم که قیمت‌گذاری و افزایش قیمت مسکن به تعداد کم معاملات مسکن در مناطق مختلف منجر شده و این نشان دهنده آن است که این بازار، واقعی نیست اما بورسی شدن آن می‌تواند کمک کننده باشد و همچنین این موضوع می‌تواند یکی از شرایط اولیه باشد، اما شرایط دیگری نیز وجود دارد.
همچنین به طور کلی می‌دانیم که بازار مسکن و املاک بازاری مطمئن است و انتظار تورمی این است که بازار بازاری باشد که همیشه صعودی است و گمان نمی رود که این بازار بتواند یک نزول جدی داشته باشد، اما نزول‌های موقتی در بازار وجود دارد اما در بازارهای جهان شاهد بودیم که در برهه‌هایی صندوق های ریت کاری کرده که بازار نزولی شده و بازار مسکن به عنوان یک بازار شناخته شده که ریسک برای آن وجود دارد برخلاف چیزی که در ایران وجود دارد.
- مرضیه حیدری – خبرنگار
- شماره ۵۲۷ هفته نامه اطلاعات بورس